En la ciudad prácticamente no hay inmuebles en alquiler, dicen desde el sector inmobiliario

El corredor inmobiliario Santiago Ruiz conversó con Crónica sobre el contexto inmobiliario en esta ciudad, principalmente sobre la cuestión de alquileres. Con más de 20 años de experiencia en el rubro, Ruiz manifestó que la inflación, la Ley de Alquileres y la carga tributaria han perjudicado tanto a inquilinos como a propietarios, lo que ha llevado a la escasez de inmuebles en alquiler y ha paralizado el mercado inmobiliario en Comodoro Rivadavia.

Posibles cambios en la Ley de Alquileres

En primer lugar, Santiago Ruiz se refirió a la Ley de Alquileres que está vigente, una normativa que buscaba generar certezas pero que ha recibido muchas críticas hasta llegar a evaluar su modificación. “En sus principios era una ley para beneficiar y darle cierta seguridad a los inquilinos, pero con este contexto inflacionario que tenemos, fue lo que de alguna manera perjudicó enormemente tanto al inquilino como al propietario. Lo que vemos en el mercado, es que prácticamente no hay inmuebles en alquiler”, comentó el corredor inmobiliario.

Santiago Ruiz. El corredor inmobiliario de Comodoro Rivadavia brindó un panorama sobre el contexto inmobiliario de la zona.

Respecto a los posibles cambios de la ley, dijo que en el sector inmobiliario “no hay ninguna certeza sobre qué es lo que van a legislar, sobre qué se va a modificar, qué no se va a modificar”, y manifestó su descontento respecto a estos anuncios a medias que dejan con incertidumbre a todos los involucrados. “Estamos al borde de la crisis y justo ahora sale esta idea de que va a haber una modificatoria en la Ley de Alquileres vigente. Es una gran casualidad que lleguen las elecciones y se acuerden de inquilinos y propietarios, de que es una ley injusta”, manifestó.

En este sentido, sostuvo: “La ley que estaba vigente no era mala en un contexto que no fuera inflacionario, le daba certeza a ambas partes de cómo se iba a actualizar. Ahora, en este contexto inflacionario pueden modificar absolutamente lo que quieran, pero propietarios e inquilinos van a seguir estando en problemas porque el gran conflicto que tenemos en este momento en el mercado es la inflación”, sentenció.

Team Ruiz. El equipo se desempeña actualmente en Remax Austral, en Yrigoyen N° 2.680. Está conformado por Santiago Ruiz y sus hijos Emiliano y Ramiro. Cuenta con más de 20 años de experiencia en el rubro.

Todos los actores han salido perjudicados

Teniendo en cuenta el contexto actual del rubro inmobiliario y los actores involucrados, Ruiz manifestó que la Ley de Alquileres ha afectado tanto a inquilinos, como propietarios y a las inmobiliarias.

“El propietario recibe una carga tributaria bastante grande, la inflación le va comiendo el rédito que tiene por la renta, entonces retira el inmueble del mercado y esto hace que el inquilino se vea perjudicado, primero porque no consigue inmuebles para alquiler y segundo porque cuando se actualizan los precios, al ritmo de la inflación, el sueldo no le alcanza para cubrir todas las necesidades que tiene diariamente, mensualmente”, explicó Ruiz, que sostuvo que es un panorama complejo.

Además, manifestó que el sector inmobiliario “también se ve perjudicado, porque ha mermado nuestro trabajo enormemente”, y detalló la situación particular de Inmobiliaria Ruiz que forma parte de Remax Austral, en la que trabaja junto a sus hijos Ramiro y Emiliano: “Si bien nosotros tenemos una larga trayectoria en la ciudad, vivimos esta problemática todos los meses; han mermado no solamente los ingresos, sino que también el crecimiento de la cartera de cada inmobiliaria, por lo que hablo con mis colegas en redes generales, es así”, contó.

Con algunas diferencias, la situación se repite en todo el país

En comparación a otros periodos, Santiago Ruiz afirmó que la situación actual requiere medidas urgentes. “Tuvimos una época de oro en el 2006, 2007, 2008, porque no había dónde vivir y se construía y lo que se construía se vendía. Los inversores compraban para alquilar, tenían dinero y lo utilizaban para invertir en inmuebles, fue una época muy buena esa”, recordó.

Pero expresó que en el presente se vive “una situación compleja que en Comodoro tiene sus particularidades, aunque en reglas generales en todo el país está sucediendo esto. En la provincia, particularmente en nuestra ciudad, la baja actividad del petróleo, la inflación que hay, la ley de alquileres, entre otras cosas hace que estén parados todos estos rubros”, dijo el corredor inmobiliario.

“No hay inversores que compren departamentos para alquilar, ergo, la construcción está totalmente parada en esta ciudad. En Comodoro prácticamente no hay edificios en construcción porque los inversores no se sienten atraídos, la renta que obtienen del inmueble es muy poca”, explicó.

Por último, se refirió al contexto inmobiliario de Neuquén. “El fenómeno de Vaca Muerta ha hecho que muchas de las empresas de servicios estén emigrando hacia allá. Es impresionante lo que se construye y realmente la inversión es muy interesante. En Buenos Aires sucede lo mismo, es un fenómeno aparte, permanentemente se construye. Hablamos con colegas de allá y hay un movimiento inmobiliario interesante”, mencionó Santiago Ruiz.

El sector inmobiliario espera medidas que liberen las cargas impositivas

En otro tramo del diálogo con este diario, Santiago Ruiz también se explayó sobre las expectativas personales respecto al contexto inmobiliario en la ciudad y en la provincia. “Espero que el próximo gobernador que viene tenga una mirada particular con respecto a las inversiones de este tipo en nuestra ciudad, en nuestra zona, porque realmente la construcción, el rubro inmobiliario mueve a muchísimos gremios, genera muchísima actividad económica”, destacó.

Y respecto a la situación del rubro en todo el país dijo: “Tenemos una situación compleja en el mercado inmobiliario en general; en este momento los precios en dólares siguen bajando, porque el dólar sigue subiendo, el mercado está paralizado porque a los inversores les conviene mucho más invertir en negocios de renta financiera que comprar un inmueble para alquilarlo”, dijo Ruiz.

Considerando esto, agregó que quienes se desempeñan en el rubro esperan que se tomen medidas que den certezas a inversores e inquilinos. “Creo que se tendría que liberar de alguna manera el mercado inmobiliario, hasta tanto se resuelva qué hacer y qué certezas puede darle el país a inversores e inquilinos. Hay que liberar algunas pautas, hay que liberar la actualización que se hace por índice inflacionario, hay que liberar al propietario de la carga impositiva fiscal y de alguna manera el control que hace la AFIP sobre el propietario, que es demasiado riguroso, entonces impide que propietarios pongan a la venta o pongan en el mercado inmuebles para alquilar. Estamos en el intríngulis, en la famosa coyuntura”, concluyó Ruiz.

Encuesta inquilina AMBA: El 63% de los hogares inquilinos está endeudado

El pago del alquiler se lleva una porción cada vez más grande de los ingresos mensuales: más de la mitad de los hogares inquilinos sufren aumentos por fuera de lo que establece la ley y se endeudan para poder pagar. Esta precariedad económica y habitacional queda en evidencia en los resultados de un relevamiento que realizamos en el AMBA un grupo de organizaciones.

En noviembre de 2022 el CELS, ACIJ, Instituto de Geografía de la UBA, CEUR-CONICET, la Escuela IDAES (UNSAM) y la Red Contested Territories realizaron un relevamiento sobre la situación de los hogares inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires y los partidos del Gran Buenos Aires. Los resultados revelan una situación de precariedad económica y habitacional, que se profundiza en el caso de los hogares sostenidos por mujeres. Además, las cifras evidencian una creciente segmentación: un mercado de residencia permanente que funciona de manera cada vez más precaria, en paralelo a un mercado volcado al alquiler temporario, dolarizado, que crece.

La encuesta refleja en el universo de los hogares inquilinos uno de los principales problemas socio económicos de hoy: el aumento de la incidencia del alquiler en relación a los ingresos. Hay un 6% más de inquilines empleados que en el año 2021, pero lo que ganan alcanza cada vez para menos. A pesar de trabajar más, destinan una porción cada vez más alta de sus ingresos a pagar el alquiler. Mientras que en el 2021, el 24% de los hogares destinaba más de la mitad de sus ingresos, en 2022 esa proporción de hogares aumentó al 32%.

Esto también se refleja en los niveles de endeudamiento. El 63% de los hogares admite estar endeudado con familiares o particulares y la mayor parte de esa deuda es utilizada para pagar el alquiler. Los hogares cuyo principal sostén son mujeres están más endeudados en general, y en particular con familiares y amigos.

El mercado de alquileres de residencia permanente funciona de tal manera que ofrece soluciones habitacionales cada vez más precarias. El 35% de las personas inquilinas respondió que no alquila una vivienda completa, sino una habitación, y más de la mitad, lo hace sin contrato escrito. En paralelo, crece un mercado de alquiler de viviendas temporarias en dólares. Se trata de viviendas que dejan de estar disponibles para las y los residentes permanentes y presiona sobre las condiciones del conjunto de la oferta.

Desde la sanción de la Ley de Alquileres, algunos discursos muy presentes en la agenda pública la señalan como la culpable de los problemas actuales del acceso al mercado de alquiler, obviando, entre otros factores determinantes, el contexto macroeconómico de altísima inflación y devaluación.

Pero la ley fue sancionada justamente porque el mercado funcionaba mal y los hogares inquilinos demandaban más protección. La norma fue un avance para lograr condiciones mínimas de estabilidad y previsibilidad. Entre otras medidas, la nueva legislación aumentó los contratos a tres años y estableció un mecanismo para evitar que los aumentos queden librados a la negociación entre partes inherentemente desiguales. Sin embargo, el Estado omitió toda acción para hacer efectiva la aplicación de una ley que, así, quedó librada a la voluntad de quienes la resisten: inmobiliarias y propietarios.

La respuesta para la situación cada vez más dramática de quienes alquilan no es menos regulación. Por el contrario, es un Estado con un rol activo y protagónico en el mercado, que garantice el derecho a la vivienda. Fuente: Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia -ACIJ -