Alquileres, ventas y créditos hipotecarios: la radiografía del mercado inmobiliario de Comodoro

El mercado inmobiliario de Comodoro Rivadavia atraviesa una etapa marcada por cambios en la relación entre oferta y demanda, con un escenario de alquileres que todavía no alcanza el equilibrio y una recuperación de las ventas vinculada, entre otros factores, al acceso al crédito hipotecario. Así lo describió Ricardo Loza, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Comodoro Rivadavia, en una entrevista exclusiva con Diario Crónica.

Según explicó Loza, la oferta de alquileres disminuyó respecto de años anteriores, en un proceso que relacionó directamente con la actividad petrolera. El traslado de técnicos y trabajadores hacia otras cuencas, particularmente Vaca Muerta, y las renuncias de personas que regresaron a sus provincias de origen dejaron inmuebles desocupados y modificaron la relación entre la cantidad de propiedades disponibles y quienes buscan alquilar.

En ese contexto, sostuvo que la oferta locativa llegó a superar a la demanda y que esto tuvo impacto sobre los valores. Como ejemplo, señaló que una propiedad que anteriormente podía alquilarse por alrededor de un millón de pesos actualmente puede encontrarse en valores de 700 mil o 650 mil pesos, dependiendo de sus características y de la competencia con otras unidades similares.

Loza remarcó que la relación entre oferta y demanda todavía no se encuentra equilibrada. Para graficar la situación, aportó una estadística propia de su actividad: mientras en una época de mayor movimiento una propiedad considerada difícil podía necesitar unas cinco visitas para concretar un alquiler, actualmente puede requerir alrededor de 19 visitas de personas que efectivamente tienen una necesidad habitacional y reúnen las condiciones para acceder a esa vivienda.

El presidente de la Cámara aclaró que ese número corresponde a una estadística propia y que no puede utilizarse como referencia general para todo el mercado inmobiliario. También señaló que la dinámica no es igual para casas y departamentos y que las condiciones pueden variar según las características de cada inmueble.

"SE VENDE | SE ALQUILA": una postal actual

En paralelo, Loza se refirió a la gran cantidad de carteles de alquiler y venta que actualmente pueden observarse en distintos sectores de la ciudad. Si bien consideró que la apreciación sobre el incremento de la cartelería es correcta, aclaró que no todos los inmuebles que exhiben un cartel de venta necesariamente están en condiciones de concretar una operación al precio pretendido.

En ese sentido, explicó que desde la Cámara Inmobiliaria no se promueve la colocación de carteles sobre propiedades cuyos valores se encuentren alejados de las posibilidades reales del mercado. Según sostuvo, mantener durante años una propiedad con un precio que no logra atraer compradores puede terminar perjudicando la comercialización del inmueble.

Ventas y créditos hipotecarios

Respecto de las ventas, Loza destacó el papel que tuvieron los créditos hipotecarios en la recuperación de las operaciones. Consideró que el acceso al financiamiento permite reactivar el circuito económico y facilita que quienes buscan una vivienda puedan acceder a una propiedad en lugar de continuar alquilando.

A esto sumó otro factor: la relación entre el descenso de los valores de algunas propiedades y el comportamiento de los alquileres. Según explicó, la combinación de precios de venta más bajos y valores locativos que se mantienen atractivos generó mejores condiciones de rentabilidad para determinados inmuebles, lo que también despertó interés entre inversores.

Loza señaló que existen propiedades cuya rentabilidad, según sus propias mediciones, pasó de niveles de entre 0,5 y 0,6 por ciento a valores de entre 1,2 y 1,4 por ciento. A partir de esta situación, indicó que algunos compradores adquieren inmuebles con la intención de destinarlos posteriormente al alquiler.

El dirigente inmobiliario también destacó el cambio en la estrategia comercial de las entidades bancarias. Según describió, mientras anteriormente los bancos esperaban a que los interesados se acercaran a solicitar financiamiento, actualmente existe una mayor búsqueda de clientes y una oferta más activa de créditos hipotecarios.

En cuanto al tipo de propiedades que concentran las operaciones, Loza sostuvo que actualmente se comercializan especialmente inmuebles usados y antiguos. Explicó que, en esos casos, el valor de venta está condicionado por las necesidades de sus propietarios, como divorcios, sucesiones o mudanzas hacia otras provincias, mientras que en las propiedades nuevas el costo de construcción establece una referencia diferente.

También destacó el impacto que pueden tener las denominadas hipotecas divisibles sobre los nuevos desarrollos. Según explicó, esta herramienta permite que un comprador pueda acceder a financiamiento para adquirir una unidad que todavía se encuentra en construcción, siempre que el proyecto cumpla con los requisitos documentales y las condiciones exigidas por las entidades bancarias.

Para Loza, esto puede generar un nuevo impulso para la construcción en Comodoro Rivadavia, al permitir que los desarrolladores comercialicen unidades desde etapas tempranas de una obra y que los compradores accedan al financiamiento hipotecario.

La incógnita de los monotributistas

En relación con el acceso a la vivienda, el titular de la Cámara también diferenció entre trabajadores monotributistas y personas con empleo no registrado. Señaló que un monotributista puede acreditar sus ingresos mediante documentación respaldada por un contador público y, de esa manera, demostrar continuidad y capacidad económica para acceder a un alquiler.

Distinta es, según planteó, la situación de determinadas construcciones que no cuentan con las habilitaciones o condiciones exigidas por el municipio. Loza advirtió que en esos casos el principal riesgo recae sobre el inquilino, especialmente cuando se ofrecen unidades a valores considerablemente inferiores a los de inmuebles habilitados.

Como ejemplo, mencionó construcciones de monoambientes en terrenos particulares que comparten servicios y que pueden ofrecerse a precios significativamente menores que una unidad ubicada en un edificio habilitado. Según explicó, esa diferencia puede llevar a personas con ingresos limitados a optar por alternativas más económicas, aun cuando las condiciones de la vivienda sean diferentes.

La cantidad de propiedades en venta en la ciudad

Finalmente, Loza aportó algunos datos sobre la oferta actual registrada en el ámbito de la Cámara. Señaló que existen 249 casas en venta, desde viviendas de un dormitorio hasta propiedades de seis dormitorios, mientras que hay 180 departamentos en venta, desde monoambientes hasta unidades de cuatro dormitorios. En este último caso, aclaró que el número corresponde a Comodoro Rivadavia y Rada Tilly.

El presidente de la Cámara indicó que esos datos pueden consultarse públicamente y señaló que trabaja para obtener un registro mensual de las operaciones efectivamente concretadas en la ciudad. En ese sentido, remarcó la importancia de contar con información precisa sobre las ventas, ya que considera que el movimiento inmobiliario puede funcionar como un indicador del clima económico de Comodoro Rivadavia.